导 读
(资料图片仅供参考)
1、货值百强门槛同比涨9%,新增货值分化进一步凸显
2、超60%新增货值集中TOP10,百强拿地销售比0.12
3、华润、招商单月拿地超百亿,头部房企差距拉大
4、土地成交规模或将低位回升,但仍延续局部火热、整体偏冷格局
榜单解读
前言:5月份核心城市土拍热度持续高位,但市场仍维持“整体冷淡、局部火热”的状态,市场、企业分化加剧。
房企整体投资依旧低迷,投资百强房企新增货值、总价和建面不仅与2022年同期相比均呈现下降趋势,且甚至不足2021年同期的三成。此外,销售百强房企的拿地销售比仅有0.12,投资主体仍以头部国央企为主。
总体来看,房企当前投资策略仍为“收敛、聚焦”,未来土地市场仍将延续点状回暖格局,核心城市核心地块依旧“僧多粥少”,封顶、摇号地块还将持续产生,但对于大部分低能级城市,短期热度难见起色,底价成交是常态。
1
货值百强门槛同比涨9%
新增货值分化进一步凸显
5月份,南京、厦门、杭州等多个核心城市持续进行土地集中出让,在“整体冷淡,局部火热”的状态下,新增货值、总价和建面的百强门槛值分别为34.4亿元、12.6亿元和23.7万平方米,同比增长幅度分别为9%,19%和5%。
而从新增货值百强的梯队门槛值看,仅有10强和百强门槛值同比提升,涨幅分别为2%和9%,其余各梯队门槛值均同比下降,且降幅在15%以上。投资分化也进一步凸显,新增货值10强的总货值为4393亿元,是后50强总货值的两倍。
总量方面,由于年内整体投资持续低迷,1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为10620亿元、5129亿元和5197万平方米,不仅与2022年同期相比均呈现下降趋势,且甚至不足2021年同期的三成,投资萎缩程度可见一斑。
2
超60%新增货值集中于TOP10
百强拿地销售比0.12
结合新增土储与销售情况来看,截止5月末,销售百强房企的新增货值总额达到6465亿元,前5月投资总额为3478亿元。在集中度方面,TOP10房企新增货值占百强总量的62%,较2022年同期大幅提升13个百分点,在市场低位运行期间,新增货值的集中度反而有更明显的提升。
此外,随着房企销售梯队的下降,新增土储的占比也持续减少。后50强房企新增货值仅占6%,与去年同期相比减少了16个百分点。
销售低迷对于房企投资的制约,从各梯队的拿地销售比也得以展现。截止5月末,百强房企的拿地销售比为0.12,同比减少0.03。分梯队来看仅有10强房企保持了0.18左右的拿地销售比,随后11-20强、21-30强房企的拿地销售比均在0.1左右,31-50强、后50强的拿地销售比则分别仅有0.07和0.05。
可见销售越是低迷的房企,其投资也更加收紧,导致新增货值持续高度集中于头部房企,长此以往企业之间的分化将更加悬殊。
3
华润、招商单月拿地超百亿
头部房企差距拉大
5月份核心城市土地市场依旧维持火热态势,从多幅热点地块民企参与度提升来看,一方面是优质地块依旧僧多粥少、竞争激烈,另一方面民企投资积极性正在回升。但总体而言,无论是参拍房企数量和最终成交结果来看,依旧是“老面孔”的央国企居多,且多为头部房企。
单月拿地金额来看,华润、招商拿地超过百亿,且几乎投资均分布在二线城市,两家企业近三个月拿地始终保持在拿地金额TOP10,其中华润前五月拿地金额近490亿元,2023年月均拿地金额较2022年月均增长10%,1-5月拿地销售0.34,远高于行业平均。
由此可见当前市场投资主导依旧是头部房企,这一点从拿地金额TOP100房企中单月拿地平均额不足20亿元也可见一斑。而拿地金额TOP20中,央国企占到17个,仅龙湖、滨江、伟星三家民企。
4
土地成交规模或将低位回升
但仍延续局部火热、整体偏冷格局
据CRIC统计,有2247余宗地在5月份到最晚供地时间,较4月多出近五倍,也是6月份的近2倍,大多数首批预公告会在5月份结束。鉴于年初自然资源部通知中,要求“原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单”,预计5、6月份将迎来一批供地小高峰,带动成交量的企稳回升。
但当前市场销售不断走弱,此前“小阳春”需求释放殆尽,房企现金流并未得到明显改善,投资策略也是选择收敛、聚焦核心城市。因此,未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局。核心城市核心地块依旧会“僧多粥少”,甚至部分城市外围区域也会因“挤压效应”产生封顶、摇号地块,竞争进一步加剧。但对于大部分三四线城市,尤其是长三角和粤港澳之外的低能级城市,短期热度难见起色,底价成交是常态。就拿地企业而言,未来参与投资的主体仍会以“老面孔”为主,头部的央国企以及部分地方民企参与是主力军。
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文章来源:克而瑞
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