《房·世间》栏目旨在以买房故事为主线,通过购房者的亲历讲述,叙写购房者买房的心路历程和买房前后的生活变化、心理变化,体现当下社会的人生百态。
文|上海升学大全 袁小丽
“都说学区房是楼市的‘硬通货’,只涨不跌,但是在我这里这个‘神话’破灭了!”赵静无奈地说到。
(相关资料图)
2020年3月,上海市教委发布了新的义务教育招生政策,这项政策的一项核心就是,小升初公办学校和民办学校要同时招生,而以往是民办学校先行招生,择优录取。在新政之前,上海的家长们更青睐通过考试先行报考他们认为更优质的民办学校。这项政策出来之后,上海的优质公办学校反过来变得更加“刚需”,相应的上海的学区房房价也一夜之间涨了起来。
据当时的媒体报道,有一老旧狭小的公房小区,在上海“民办摇号”政策出台后,房价直接从10万元/平米涨到了25万元/平米。
“即使价格疯涨,学区房依旧一房难求”。到2021年1月份的时候,上海学区房价格趋势持续走高,赵静就是在这种市场背景下,于2021年3月份砸重金700多万买下66平米的学区房。
时隔两年多,同一区域同样户型的房子,挂牌价只有620多万,赵静看着房产平台最新的挂牌价,心情很复杂,当初她不顾家人的反对,执拗地要买下这套学区房,如今在经历一家人蜗居在这套一居室近两年的生活体验,以及房价的大幅下降之后,赵静说对于父母为孩子购买学区房这个举动,自己有了更理性的思考。
一纸文件,改变想法,强迫家人购买学区房
赵静是新上海人,来上海已经15年,10年前她就已经在上海买房安家。由于房子买得早,房贷还得没剩多少,每个月月供公积金完全可以覆盖,而且还有剩余,小日子过得很安逸。
这份安逸在2016年,她的孩子出生后,慢慢地被打破了。
赵静原来在松江区有个125平的三居室,即使孩子出生,居住方面也还是比较宽敞的。但是随着孩子的出生,孩子上学的事情被提上日程,要不要购买学区房成为一家人经常讨论的话题。
在孩子上幼儿园之前,一家人关于是否要购买学区房基本上是达成一致的:不买,孩子以后上民办学校。
但是2020年3月份上海教委的一纸文件,让赵静家的这份一致被瓦解了。2020年3月,上海市教委发布了新的义务教育招生政策:幼升小、小升初都实施公民同招,民办学校不能像以前一样提前考试择优录取,只要报名人数超额,将实行电脑随机录取,俗称“摇号”,未摇中的学生,将被统筹随机分配。
赵静原本这么打算的:以后孩子上学就报考优质的民办学校,孩子天赋不错,相信能够被录取。但是新的招生政策出来之后,她不敢拿孩子的前途去博弈,万一以后孩子没有被民办学校录取,孩子被分配到了“菜校”怎么办,他们居住的小区对口的公办学校就是“菜校”。
赵静对于是否为孩子购买学区房的观点开始转变,她主张购买学区房,但她的家人持相反的意见。因为以他们当时的经济情况,购买学区房只能向老破小看齐,高品质的学区房动辄上千万,他们还买不起,这就意味着,如果购买学区房,将要牺牲一家人舒适的居住体验,家人的反对不无道理。
“但是那个时候,我就像魔怔了一样,我坚持一定要为孩子购买学区房,我不想我的孩子一开始就在平均线以下。”赵静的焦虑、坚持折磨着家里的每一个人,“为此,我们开过很多次家庭会议,家人觉得,只要孩子努力、聪明,在哪儿上学将来都能考上985、211。”但上海的普高率只有60%多,万一因为没有学区房,自己的孩子输在了起跑线上,连高中都没有考上怎么办?万一没有考上高中,孩子去职高学坏了怎么办……
家人被她的这种“杞人忧天”的炮轰整得很无语,几次三番后,赵静的家人们屈服了,被迫接受购买学区房。“他们说购买学区房并不是为了孩子,完全是为了满足我个人意愿。”
犹豫之间,学区房上涨200万,700多万割肉上车
想要购买学区房,首先就是要卖房。
赵静购买学区房之前居住的是125平的三居室,这套房子见证了她人生中多个重要时刻,到了真正要卖掉的时候,还有诸多不舍。但既然已经决定要卖,她希望能卖个高点的价格,以减少学区房首付的压力。
可是房子挂出后,看房的人比预期的要少,一个星期下来,只有一两拨人来看房。而且买家知道赵静着急换房,纷纷压价,不是付款方式不好,就是一开口直压10-20万。赵静不想自己的房子被贱卖,也是丝毫不让价,就这样一直僵持了好几个月,时间来到2021年1月份,房子还没有卖出去,赵静也越来越着急了,她必须要在3月份买到学区房,给孩子办好落户。因为她看中的学区房对口的小学入学政策中有一项:2022年入学的适龄儿童,在本校对口招生地段入户时间需满1年。
赵静的孩子就是2022年上小学,她已经没有太多时间了。也就在赵静犹豫要不要妥协,稍微调低挂牌价的时候,诚意买家却出现了,她的房子最终以568万的总价成交。
“福兮祸所伏,祸兮福所倚”,赵静的房子比预期多卖了100万,本该是件高兴的事儿,但是她却一点都开心不起来,因为从2021年开始,上海的学区房进入快速上涨通道,她原本看中的学区房相比最初已经涨了200万,远超她的预算,她只能忍痛割爱,重新看房。
眼看着学区房价格一天天地往上涨,她不得不加快节奏,尽快找到新的目标房源,于是她每天辗转于各个中介之间,相继看了徐汇、浦东、黄浦、闵行等几个核心区的五六十套房子,可无外乎都是“老破小”,性价比低,她开始有点慌了。
相比焦灼的赵静,中介显得颇为放松,他们说这样的房子一点都不愁卖,他们的言语无形中又增加了赵静的焦虑。
几圈房看下来,中介最终给她圈定了浦东的碧云板块,推荐的房子是金桥酒店公寓,看名字是公寓,但是实际上是住宅,产权也是70年的,能落户,总价低,在上海基本上属于购买学区房家庭的上车房。最主要的是它的对口学校是上海实验学校东校,上海实验学校东校是小学、初中九年一贯制公立学校,小学办学水平在浦东属于第二梯队,初中的中考成绩也是比较突出的,每年中考成绩在区重点以上的学生人数占比在80%以上。
金桥酒店公寓,很多家庭买来是挂户口占学位的,然后将其出租,自己再到学校附近租房住,但是赵静不是,她买这套学区房,还需要兼顾部分居住需求,所以,在中介给她推荐这个小区后,她也花了一些时间穿梭在该小区的几栋楼之间,研究勘查小区的环境、周边配套、物业管理、整体业主素质等。
尽管周边配套、物业管理有一些不尽如人意的地方,但是,它的对口学区是她在浦东能够得着的最优的学区配置,而且2020年以来价格飞涨,“中介在不断地催促,提示我这个房子不缺买家,让我赶紧出手,我不能再犹豫了,再犹豫就得多掏出几十万,这个小区的房价涨势太猛了,一年时间涨了近200万,太疯狂了。”赵静说到。
数据来源于上海某房产分析师
赵静最终买的房子是66平米,建于1995年,单价11万多,总价700多万。在谈价的过程中,房主是绝对的强势一方,一口价,没有任何讨价还价的空间,“如果我当时不定,谈判室外还有下一波人等着接手。”
在2021年3月初签完合同那天,赵静说她觉得心里的石头落地了。
两年时间,房价跌去近100万,为学区高溢价买单
“现在回想当时买这套房子,一部分是我的执拗所致,另一部分原因完全就是当时的市场形势给我制造的焦虑,加上中介的推波助澜和怂恿,我就像着魔了一样,必须要拿下它。”经过两年时间的沉淀和生活体验,赵静已经变得冷静,她说“如果是现在的我,我可能会重新审视购买学区房这个决策。”
2021年,就在赵静买了房子之后没几天,上海市教委公布了上海中考新政策,即“名额分配到校”,一句话概括就是,以前全市通过考试按成绩决定谁上好高中,现在只要在学生在学校考试排名靠前都有了上好高中的机会,哪怕是在菜校。
这也就意味着,进优质初中没那么重要了,关键还是看孩子在所在学校的名次,加上国家也在大力推动教育均衡化改革,从2021年下半年开始,学区房市场逐渐降温。赵静所买房子同面积价格也稍有下降,她意识到自己高位站岗了,现如今这个小区的差不多同户型的房子挂牌价也就620万左右。
图为贝壳上最新挂牌价
尽管当初买了这个房子后,赵静觉得这个房子以后涨价降价都跟她没关系了,但是现在看着这个价格,她内心还是有些心疼的,毕竟掉了近100万呢!
赵静当初买这个房子,是要兼顾部分居住需求的,虽然她当初请了设计师,在装修上下了一番功夫,软装、硬件设施都改造一新,但是毕竟只是一居室,再怎么改造也无法改造成三居室。
放在平时,一家三口住,也还能凑合,但是在经历了去年上海疫情期间居家的三个月生活之后,她真正的体会到了现在的居住环境跟之前住大房子的差别,简直是天壤之别。
居家的那三个月,赵静两口子需要居家办公,同时需要储备一些物资,这个时候这个房子就显示出了它的“狭小”,三个人一天24小时待在一起,一待就是三个月,难免会有一些生活上的小矛盾,当矛盾发生的时候,想找个空间自己安静安静,都是奢望。
现如今房价也大幅下降,赵静重新思考了自己当初购买学区房的决策,她的心情是复杂的,说是后悔吧,也并不完全是后悔,毕竟她的孩子去年已经顺利进入上实东小学学习,这是她买这套房子最核心的需求,目的已经达到。但是,如今房子大幅降价,而且生活居住体验大打折扣,这也是她觉得对家人愧疚的地方,她终究为虚高的学区房买了单。
“如果当初没有买这套房子,孩子以后没有上到好学校,我可能会遗憾一生,觉得是自己耽误了孩子;现如今买了这套房子,牺牲了家人的居住舒适度,我也有一些内疚。人生嘛,总是不会让你圆满。”赵静说到。
“这件事也让我明白了,对于普通家庭来说,学区房很难兼顾学区和居住,我家牺牲了居住需求,来满足教育需求。”赵静说,“做这个决策对一个家庭的现实影响是巨大的,也是极具前瞻性的。购买学区房之前,首先要评估自己的购买能力,在自己财力范围内做选择,尽量不让学区房影响现有的生活水平,不要盲从,一切从自己的家庭状况出发。教育是刚需,学区房只是锦上添花。”
这是赵静用自己的经历给还在为购买学区房而奔波的家长的建议,也是她用100万买来的教训。
(应受访者要求,赵静为化名)
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